长沙万科３年 计划开发１０个项目

      当王石的“拐点论”还在影响市场时，一向低调的长沙万科高调解读万科年报，并首度发布了其长沙战略：３年内在建或在售项目达到８－１０个，市场规模进入长沙前三甲，成为长沙房地产市场的领跑者。

      经历了２００７年戏剧性表演的长沙楼市，正在迎来有喜有忧的调控年，万科的发声，无疑让市场多了一个新的判断。

      ３月２４日，２００７万科集团年报解读暨长沙万科发展战略新闻发布会在喜来登大酒店举行，长沙万科总经理吴晓勇、总经理助理李兴亚等高管参加，现身会场的还有万科集团首席研究员、董事会办公室主任谭华杰。

      “我们今年在建的项目将达到３个，３年内在建或在售项目达到８－１０个，市场规模进入长沙前三甲，成为长沙房地产市场的领跑者。”李兴亚的发言引发了会场内短暂的骚动。

　　判断：长沙升级为战略市场

      在多个城市主动降价的冲击波仍在回荡的时候，万科又高调发布其长沙公司发展目标，意味着什么呢？据记者了解，目前长沙万科并没有大的拿地动作。谭华杰认为，万科前段时间发表的观点，并不是认为房价将从快速上涨走向快速下降的拐点，而是从过快上涨到理性调整。这与万科长期看好房地产前景并不矛盾。

      据了解，长沙在万科的判断中已由机会市场升级为战略市场，发生了根本性的变化。谭华杰认为这种变化是基于长沙的潜力：长沙是区域性的中心城市，是未来发展潜力最好的内陆中心城市。

      他也承认，“几年前，万科不太看好内地市场。但今年的长沙万科，这是标志性的一年。”根据长沙万科的布局，今年进入销售的项目除了有万科·西街庭院（西街花园的三期）外，另外还将添两新项目，一个是位于浏阳河畔的４１万平方米的万科·金域蓝湾，以及位于韶山南路的精装修高层项目万科·金色家园，而金域系列产品和金色家园系列产品都是万科成熟产品，在一线城市取得了成功。

      而且，新项目中将实践全面家居解决方案，另外，将引进万科物管，目前长沙万科物管已经挂牌成立。

　　策略：低利润、高周转、大回报

      ２００８年，对于长沙万科是标志性的一年，万科由单项目操作转向多项目操作。有关长沙万科价格走向以及拿地问题引发了业界关注。对此，长沙万科总经理吴晓勇给予了解答。他认为长沙万科将秉承随行就市原则。“万科盈利不是土地增值的利率，而是房屋制造创造价值，我们是基于资金的周转率下的合理利润。”

      据了解，在万科的全国战略中，强调的是资金的周转率。万科每年年末的土地储备都小于后两年的开发量，但是这并没有阻止万科的快速发展。吴晓勇打了个比方：假如以１０块钱的投入，别人可以赚５块，万科可能选择３块，但是同样的时间内万科可以赚两个３块，加起来超过５块。

      这种模式也体现在万科的拿地方式上，万科喜欢拿二手地，首先是社会价值在于可以盘活存量土地，满足万科高周转率、低利润率的要求，而且二手地有利于万科，对项目的运营和资金周转有利。吴晓勇强调：长沙万科坚决不囤地，不捂盘，盘活土地、快速开发。

      面对前段时间，有关万科降价冲击市场，吴晓勇表示，理性调整不是降价，而是心态问题，房价并不重要，心态是一个整体性的事件，而价格是个个体事件，每个公司都有差异，从购房者而言，要更加慎重，要更加分析性价比，从目前的数据来看，万科９０％以上业主都是自主型购房者，这就是一种理性的状态。

      针对长沙市场，吴晓勇表示，去年前三季度火爆，年底宏观调控发挥作用，一条理性调控大道已经非常清晰，长沙万科也必须回归市场逻辑起点，站稳脚跟。（记者 刘永春 文洁）