缘何豪宅在深圳大受青睐?当我们的目光聚焦到其背后成因时,我们会惊奇地发现,目前深圳的豪宅已大不同于以往,人文气息浓郁,有人直呼深圳“第六代豪宅”时代来临,但也有人认为现在深圳豪宅虽有发展,但仍难说达到“第六代”水平。为给消费者澄清疑惑,记者现场调查走访了数个代表性楼盘,采访了多名业内人士、地产专家,力图还原事实全相。

　　新式豪宅人文气息日渐形成

　　限制投资买家营造人文氛围

      8月13日,记者前往蛇口“兰溪谷”探访。坐车到兰溪谷,只感觉到兰溪谷的幽深。两车道的沿江公路弯弯曲曲,犹如进入一个偏僻的小镇,车到兰溪谷,突然豁然开朗,恰似进入欧洲幽静的小乡村。高层透明建筑,坐落在半山之间,与山色相互辉映。进入小区内部,整个人文绿化环境,恰似皇家园林一样:小桥流水、喷泉厅楼,鱼在水中戏、鸟在树间鸣。走进兰溪谷的样板房内,里面铺设地毯,各个房间阳光充足,依窗远望,深圳湾海域尽收眼底。紧邻建筑的是郁郁葱葱的大南山以及部分独幢别墅群。在享受自然的同时,还能尽情感受到活动的自由和愉悦。

      作为高档别墅,除了独特的自然景观匹配外,特殊的人文资源优势也在兰溪谷得到了体现。兰溪谷所在的蛇口工业区是深圳开放最早的片区,也是深圳最早国际化的地方。历经25年的发展,深圳约70%的外籍人士居住于此。同时,这个地方也是深圳别墅的发源地。随着蛇口旧工业区的改造,未来这里将是高新科技、金融产业区。在高端商务区,能够享受到山景、海景、园景为一体的高尚住宅,不仅仅是高贵地位,也是追求健康生活的体验。

      “在这里购买别墅的人,主要是私营企业、大企业的高管人员以及境外人士。这些人,多数是白手起家,经过事业的拼搏,积累到今天的财富。现在他们追求的是健康的生活。”兰溪谷二期销售经理陈乐生向记者介绍。

      “在这里居住的台湾人也比较多,来到这里购房的人现在都是自住的,这样就保证了人员的较少流动,使得整个社区的人文环境比较浓厚。”陈乐生还介绍,为了营造人文气息,该楼盘还限制投资客购买。

      目前,深圳地产业界提出“第六代”豪宅的说法,“人文”就是最重要的指标。陈乐生认为,如果仅从第六代豪宅的条件来说,兰溪谷绝对完全具备。但具体别墅如何定位,还需要市场来定,让顾客来定。

　　设计注重与客户“精神上对位”

      在当前逆势热销的豪宅楼盘中,位于宝安的“水榭山”也是其中的典型代表。13日下午,记者驱车来到楼盘现场。

      记者发现,这一楼盘距离城市核心区只有7分钟车程,依托稀缺的山水资源———与银湖山、塘朗山、羊台山近在咫尺,南有荔枝林公园,北有浅山公园,紧邻的牛嘴水库旁还将修建1000米的沿湖漫步栈道。相比之下,水榭山0.6的容积率在市区最低,14.3万平方米仅供300余户分享。

      据开发商销售负责人邹翔介绍,水榭山自一期24套别墅推出后,迅速销售90%,均价4.5万元/平方米。目前水榭山二期140套左右的别墅也将在9月中旬或10月推出。

      水榭山别墅之所以销售得如此顺利,“重要因素在于设计上注重与客户‘精神上对位’”,从业十多年的邹翔认为,以前买别墅先是买地段,后来是买环境,第三代则注重产品,现在则是地段、环境、产品的优势集合体方能取得市场认可,水榭山应该做到了这一点。水榭山在设计上注重了解客户的思想境界,强调财富之后的淡定、内涵、返璞归真。

      记者驱车从水榭花都营销中心所在的香湖路出发,穿过福龙路横龙山隧道,7分钟左右的路程将繁华的城市与宁静的山林连接起来。与圣莫丽斯一路之隔的水榭山建在高坡之上,夕阳下远远望去,起步于10米高台的数栋纯美式建筑简洁、低调却又气势不凡。据说在设计之前,水榭山主创人员曾在美国考察了20余天。让人感叹的一个细节是,水榭山采用全地下停车的方式,但这个地下车库部分高出地平线,可以通过自然光照明而不需特别开灯,可谓独出心裁。

      从外表看,水榭山一期使用了耐久的石料外墙,厚重的用材凸显质朴、内敛。穿过挑高的门厅步入其中一栋别墅,可以发现首层抬高的设计让起居空间直面山湖景致。此外,别致的铝木复合窗、局部特设的双层隔音玻璃、室外专门设计的雨水通排设施也让人感到设计者体贴入微的关怀。令人期待的是,水榭山正在打造的“青花瓷”主题园林由香港易道的AlfredFulton设计,其曾成功设计苏州新加坡工业园区和苏州金鸡湖滨开放空间景观。

　　好豪宅增加“人性化”评判新指标

      “圣莫丽斯”在“水榭山”对面,记者也到此踩盘了解。圣莫里斯从2003年底开始开发,共分三期。一、二期主要是town-house之类的别墅产品,去年上半年已经完成全部销售,当时均价约为3万元左右,最低价2万多,最高6万多。到了去年底,这两期已经全部上户。现在正在开发三期高层和小高层产品,大部分已封顶,现在正在做展示和销售的前期工作。三期的户平均面积接近200平方米,都是纯大户型设计,就此而言,属于市场上相对稀缺的产品。三期的可售面积约17万平方米,在形式上绝大多数是大平面,小高层。并且有3个会所,这在深圳是比较高端的。圣莫里斯还具备非常稀缺的自然资源,整个项目四面环山,全市少有。

      虽有自身优势,但对于豪宅分代,“圣莫里斯”发展商华来利实业有限公司营销总监蔡伟光表示,“略显牵强”,不过深圳确已出现一些更注重业主生活品质的豪宅产品,采用了智能化、新材料新技术等,物业管理、售后服务要求也更人性化、更细化、更专业化。

      真正的豪宅需要很多配合和沉淀,更新换代是很慢的。当然,随着时代的发展,豪宅品质又出现了一些新的衡量指标,比如说智能化、新材料、新技术的使用、塑造全新生活方式,更强调业主生活的品质。物业管理、售后服务要求更人性化、更细化、更专业化,要根据客户的实际需求来提供一些贴心的、高品质的服务。以上几点,深圳部分豪宅楼盘做到了,可以算是最好的一代豪宅,也就是所谓的“第六代”。总的来说,深圳豪宅市场还是相对成熟的,但开发商和购买者对真正豪宅品质观还不是特别清晰,这一点上还有待提高。

　　正方观点

　　深圳豪宅步入“第六代”

      “业内曾对豪宅有过五代的划分,如果以这几代的标准来看,目前深圳豪宅的发展的确在前五代的基础上又向前迈进了一步,应该说进入‘第六代’了。”

      ———美联物业市场研究部专家冯永恒

      豪宅产品在深圳到底有没有进入“第六代”?对此,深圳美联物业市场研究部专家冯永恒给予了肯定的回答,他认为与前几代相比,深圳豪宅确实已经进入一个新阶段,当前在楼市整体低迷时期,豪宅逆市飘红,有其自身的原因。

      从深圳销售较好的豪宅楼盘看,在自身特点上具有许多共同特征。冯永恒分析,首先是地理位置优越,景观好,具有不可复制性,在深圳来说就是靠山近海；其次是生活环境好,社区住宅密度低,居住人口密度小；再次是交通便利；另外,物业的服务水平较好。

      从世界豪宅的发展趋势看,现在强调是的个性化、差异化、服务的优质性,但这方面国内包括深圳还有所欠缺。目前深圳的豪宅还处于起步阶段,基本上处于强调空间宽大的简单层次上,外观上也千篇一律,内部装修没有什么独特之处,差异化未能很好体现。定制的豪宅在深圳基本上没有真正出现。

      “第六代豪宅的概念我是基本认同的。”冯永恒表示,此前业内人士曾对豪宅有过五代的划分,如果以这几代的标准来看,目前深圳豪宅的发展的确在前五代的基础上又向前迈进了一步,应该说进入“第六代”了。和前几代豪宅相比,他认为“第六代豪宅”应具有以下几个方面的品性:具有优良的服务品质；体现尊贵感、归属感和幸福感；设计风格多元化、装修个性化、体现差异性；浓厚的人文性,体现“以人为本”的关怀。

      深圳步入“第六代”的豪宅还是少量的,尚处于起步阶段,需要一个不断发展的过程。以个性化、差异化、多元化等为标准的“第六代豪宅”将是深圳豪宅发展的大趋势。

　　反方观点

　　文化底蕴不足难升“第六代”

      “由于深圳人的平均年龄在30岁左右,平均年龄低、浮躁,即使学历较高但文化底蕴依然不足,市场和客户还没有形成,深圳暂时不会追捧‘第六代’。‘第六代豪宅’5年内应该不会成为市场的主流,但会是市场的亮点。”

      ———世联地产豪宅部总监邓震宇

      辈份之争,世联地产豪宅部总监邓震宇并不认同。接受本报采访时,邓震宇认为,纵观深圳豪宅的发展,大致可以分为四代:第一代是指2000年以前推出的豪宅,主要特征是户型面积大；第二代豪宅以地段取胜,如星河国际、中信星光名庭、香蜜湖、雅颂居（等；第三代豪宅是“独特产品+稀缺资源”的类别墅,即多是联排别墅；第四代豪宅是位置好、集万千宠爱于一身的城市核心区项目,如中信红树湾、华润万象城等,市政府对城市核心区的投资,他们更多享受到了深圳快速发展的价值。

      至于业界部分人士提出的“第六代豪宅”,邓震宇认为,由于深圳人的平均年龄在30岁左右,平均年龄低、浮躁、上进,即使学历较高但文化底蕴依然不足,所以开发商很难像北京、江浙等文化底蕴的城市走人文、精神生活的路线。市场和客户还没有形成,深圳暂时不会追捧“第六代”。他认为,至少在5年内应该不会成为市场的主流,但会是市场的亮点。

　　网络评论

　　“五感”定义豪宅价值

      豪宅与普通住宅的主要区别在哪?网络知名地产评论人士刘轩表示,他将“Senses”(感觉)放在首位,豪宅客户具有更高的精神追求。随着生活水平和人们“感觉”的提高,深圳豪宅已经顺应客户需求,“第六代”豪宅已经出现。

      研究豪宅的历史,业界认可的第五代豪宅应具备五个条件:独立的地块,优越的地理,真正豪宅升级换代的新产品,楼盘的规划超前,生态性的住宅。而“第六代豪宅”即“人文豪宅”,人文豪宅不是创造,是自然天成和不可复制,其高端、高知圈层是人文豪宅的核心要素。

      刘轩认为,可用“五感”的标准界定新时代豪宅,即使命感、艺术感、价值感、归属感、幸福感。使命感:一个主张,与时俱进,顺势而生,主要强调一个企业或项目的社会责任感；艺术感:对于居家的一种个性化的精神追求与向往；价值感:从高新技术的应用到品质的创新,带来健康和谐的生活方式；归属感:代言少数人专属的身份与地位的圈层私享；幸福感,是一种自我满足,一种幸福的家的感觉。由此可以预见,“五感”豪宅界定体系,亦是熊市豪宅之所以抗跌的价值保障体系。