银行：暴涨背后的推手

      在被问及深圳房价何以能够半年上涨60%，张伟的答案是“资金”；作为深圳一个普通的房地产业内人士，徐小姐的回答是“深圳太多钱了”。

      尽管几乎没有人能清晰地描述出“资金从哪里来”，即使对“热钱”颇有研究的北京师范大学金融研究中心主任钟伟，也对《第一财经日报》表示没有数据可以统计深圳吸引了多大规模的“游资”，但这并不能妨碍深圳的房地产业内人士将2007年的楼价暴涨归罪于“资金推动”。

      分析深圳楼市的资金来源，对于任何业内人士而言都不是个容易的课题，但值得关注的是除了来自内地和港澳的买楼资金或者外来的“热钱”以外，一个不可忽视的资金源头，是深圳各家商业银行的房贷。

      一位业内人士评价：深圳银行放贷太激进了，什么都敢做，什么房贷产品都敢推。

      据了解，在深圳房价上涨之际，除了买房者坚定地认为房价不会下跌，银行也认为个人放贷是最优质的贷款业务，各家银行都在努力争夺这一部分资源，各家银行都在忙同一件事情，即推新产品，设计最轻松的贷款方式，尽量挖掘客户最少的资源，获取最大额度的贷款。

      颇富创新精神的深圳商业银行家们，在全国率先推出了个人房贷的“循环贷”、“气球贷”等花样繁多的贷款方式，正是这些各种名目的贷款，为深圳楼市提供了源源不断的资金。

      按照正常的房贷程序，如果一个人有100万元，他只能支付3套价值100万元的房子的首期，每套房从银行获得70万元贷款；假如他某一套房的价格上涨到150万元，一经重新评估进行“循环贷”、“气球贷”之后，就能重新从银行获得七成约105万元的贷款额度，截留早期的70万元贷款后，有35万元资金能从银行套现出来，用于支付新购房子的首期。以此类推，原本只能支付3套房首期的100万元，将足以支付6套或更多房子的首期。

      张伟称，总体上来说，银行在楼市中的资金份额越滚越大。据悉，在深圳，多数商业银行2007年全年的个人房贷任务，在去年8月就提前完成，不少银行不得不新申请放贷额度。

      在银行的支持下，深圳普通投资者都能按揭多套商品房。一位在深圳某中介从业的年轻人，虽然每月收入仅5000元，但他高峰时期5套房每月的按揭款竟达到2万元。

      银行的资金推动楼市高歌猛进，因此当去年9月27日央行关于二套房贷新规定一经出台，深圳楼市骤然降温，之后的国庆黄金周甚至以深圳全市新房“七天成交82套房”收场。而在去年上半年，深圳一手住房平均每天的成交量都在200～300套之间。

　　回归：一个震荡的过程

      去年10月深圳中原地产总经理李智耀透过媒体表达“楼价会回落到2006年年底水平”的观点时，一度被视作“搏出位”，因为即使当时深圳楼市已经呈现僵局，但没有人相信房价的下跌会来得这么迅猛和彻底。

      数据显示，深圳房价自2007年10月达到历史最高均价——17350元/平方米之后，进入调整期。深圳市国土资源与房产管理局统计显示，深圳1～5月商品住宅销售均价为12815.94元/平方米，基本回到去年初水平。

      其中，今年前5个月住宅价格分别是15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，除了2月份有少许上涨外，其余4个月均呈现下降趋势，几个月的整体跌幅达到30%。

      在业内人士看来，30%是一个生死线，这意味着如果价格进一步下跌，将有一部分房子率先资不抵债，出现“负资产”。

      张伟称，虽然此前已经预测到房价需要回调30%左右才合理，但经过几个月的下跌之后，目前深圳的楼市却进入了一个无法预测的状态。在他看来，目前市场上并不缺乏购买需求，也不缺乏购买的实力，但缺乏购买的信心。

      “之前的预测是基于市场的判断，因为2006年底是一个分界线，此前市场上涨温和合理，此后市场疯狂而不合常理。”但对于后市，张伟称已经没有市场规律可循，也无法依据市场规律来作出判断。深圳房价是否进一步下滑，已经成为只能依靠时间予以解答的问题。

      事实上，过去几个月深圳的楼市除了房价在回调，成交量呈现震荡走势。1、2月延续了去年的僵持以及春节影响，成交量跌至低谷；3月份在部分楼盘大幅降价下成交有所回升；但4月买家再度观望，期待开发商进一步降价，导致成交再度萎缩；但到5月，成交量又一次放大。不过6月份的数据可能会给之前看到希望的开发商又一次带来打击。

      张伟称：太多因素导致楼市受到冲击，南方持续不断的雨水也使6月份买房者的热情减退。不过在他看来，只要不是单边下跌，而是震荡整理，就说明人心还很矛盾，市场尚存机会。